原标题：手握近2000亿现金 “活下去”万科修炼平衡术
来源：时代周报
3年前，“活下去”是万科居安思危的自我警醒；3年后，“活下去”成为所有房企共同的目标。
2021年上半年，万科活得很安全。半年报数据显示，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3亿元，同比分别增长5.5%和10.6%。各项财务指标维持“绿档”，持有货币现金1952.2亿元。
“行业游戏规则正发生变化，发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继，我们不会把规模和速度当成唯一的目标来看待。我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。”在万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜表示，万科坚持稳字当头，活下去比什么都重要。
房企的“求生欲”，从未如此强烈。就连一贯追问规模何时提速的万科投资者，都将关注焦点转向近2000亿现金该如何用、经营性业务成长空间和估值修复等问题。
这场长跑赛中，投资者对速度与规模的热度逐渐褪去，活下去、活得好、活得久，才是下半场竞逐大战最好的收官。
万科的机会
年将不惑的万科，每一张成绩单都写满了“稳”。周期里保持匀速前进的弊端是，当对手发力冲刺时，差距被肉眼可见地拉开，外界的压力容易让企业做错决定；益处则是，当赛道环境变化时，对手减速或退赛后，长跑者往往能笑到最后。
今年上半年，万科稳中有进。其中，开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3亿元，同比分别增长5.5%和10.6%，在38个城市市场排名位列前三。开发业务结算面积1115.4万平方米，结算收入1443.3亿元，分别同比增长6.2%和11.9%，合并报表范围内已售未结合同金额7819.1亿元，较年初增长12%。
与此同时，万科保持稳步扩储节奏。报告期内，万科共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米，地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。
由于融资成本低且在手现金充裕，近期万科频繁以意向买家身份出现在收并购传闻中。诚然，当行业下行时收并购机会增多，万科因此多了选择权，也获得逆势扩张的机会。
业绩会上，当被问及与泰禾的合作进度、与恒大的收购传闻时，祝九胜表示，恒大确实和万科过往就有一些项目层面的合作，最近几个月有接触和探讨，但目前没有实质性的合作。泰禾方面，万科一直有工作组密切地对接，帮泰禾把关专业问题、给建议，如果能符合此前约定的条件，万科仍然会履约。
祝九胜多次强调，万科应该做有利于整个行业的事。如果按照项目总个数计算，万科大约有七成项目是有合作的；按金额计算，该数值为八成。
“合作的效果是要靠客户来检验，如何避免给客户、给股东惹了麻烦，或者说带来不良的、不可承受的影响，这是我们要特别防范的问题。”祝九胜表示，合作就像行稳致远一样，都是万科的基本考虑。
多元化开花待结果
从2012年开辟新赛道后，万科在2020年年报中首次披露新业务的发展细节。进入2021年，万科提出从开发为主转向开发经营服务并重的发展战略，并在定期披露的财务报告中开始披露包括物业服务、物流仓储、商业、长租公寓等数个发展较好的经营性业务板块的经营数据。
6月23日，万科董事会主席郁亮在其内部转型发展通气会上宣布，公司将全面加速向“开发经营服务并重”转型，为此将启动一系列组织和人事安排。
具体而言，为加速推动商业业务发展，王海武将出任印力集团总裁，原北方区域首席合伙人刘肖接任王海武担任万科执行副总裁和首席运营官。此举是6月14日万科在非开发业务落地跟投制度后，进一步加码新业务的重要举措。
对于王海武主动请缨赴任印力，祝九胜表示，王海武本人对商业业务感兴趣，过去印力后能对万科的7个区域BG的联动和拉通起到积极作用。此后，印力董事长丁力业管方向性的事情，王海武管落地执行的事情。
今年上半年，万科实现商业项目的营业收入36.29亿元，同比增长19%，新开业商业面积30.8万平方米；截至6月底，累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米，已开业项目整体出租率达到92.3%，开业3年以上项目出租率93.9%，营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。
开发业务已经见顶，万科加速新赛道的转型发展，是为了在管理红利时代继续打赢。但与开发业务不同，经营性业务需要长期耕耘，盈利模式与以往截然不同。
祝九胜称， 万科需要转变看待转型业务的贡献点或者是贡献体现。即使所有的经营服务业务做得很好，但对传统的销售规模和利润的贡献仍然有限。经营性业务能形成贡献的是一家公司的企业价值，或者是中长期的估值。
从上半年实践来看，万科在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上实现了积极发展，巩固了领先优势。
万科物业板块万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%；泊寓继续保持国内集中式公寓规模全国第一，上半年实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%；物流板块万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元，可租赁建筑面积1149万平方米；商业开发与运营平台印力实现营收36.29亿，同比增长19%。
地产龙头股估值修复
2021年是行业管理红利时代的开启之年，在行业环境和竞争规则深刻变化之际，万科坚持稳健经营策略，保持了健康的财务状况和良好的抗风险能力。
上半年，万科回归并保持“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求——持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点（bps）。
祝九胜坦言，万科“胆子小”，因此长期账面上的现金一直比较多。这种做法，不如激进风格阶段性对股东的回报多，但万科认为保障长期活下去，保障经营安全，可能比短期的回报更有限。当然万科不会让资金趴在帐上，该去理财就理财，在流动性、收益性和安全性这三者之间求得平衡。在管理红利时代，万科更应该坚守一贯的稳健政策。
在资本市场里，证明对公司前景看好的最直接动作便是增持。4月29日，万科事业合伙人持股计划增持万科股票，首次跃过5%举牌线。信息披露义务人德宇众表示，对万科未来持续稳定发展抱有信心和对上市公司价值的认可，在未来12个月内不排除择机进一步增持公司股份。
龙头房企的价值，持续获得多方看好。8月31日，东方证券发布研报称，在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，多地调整集中供地机制，后续行业调控或有所放松，当销售利润率企稳后当前板块的估值水平相对于龙头潜在的增速水平极具性价比，看好下半年估值修复行情。
华西证券则认为，房地产投资仍保持韧性，在拿地政策有所放宽后，房企利润率的担忧有望改善，同时，行业基本面韧性仍足，板块估值仍处历史低位，继续看好板块投资机会，建议关注业绩确定性强的龙头房企。
近日，A股龙头地产股万科A、金地集团、保利发展等股价连涨，这被视为优质龙头股估值修复的标志。新常态下，高杠杆撬动规模不再可行，低负债、安全护城河高筑的稳健房企迎来盛世年华。
