记者 | 黄昱
2022年以来(lai)，房地产行业政策(ce)层面暖风频吹，目前有超(chao)40个城市发布(bu)了不同程度的楼(lou)市宽松政策，主要涉及降低(di)首付比例、房贷利率(lu)下降、通过财税刺激(ji)托底楼市等。然(ran)而，从政策放(fang)松传导到市(shi)场仍需要一(yi)定的周期(qi)，短期内房地(di)产市场依旧面临(lin)压力。
2月，在(zai)市场情绪波动延续、春节假期等影响(xiang)下，百强房(fang)企单月成交额继(ji)续承压。克而瑞数据显示，百(bai)强房企2月(yue)仅实现销售(shou)操盘金额4015.8亿元，环比(bi)1月降低23.5%、同比降低(di)47.2%，top50房企(qi)中仅仁恒、首开单(dan)月销售取得(de)正增长。
中指研究院指数(shu)事业部分析师孟(meng)新增指出(chu)，目前市场(chang)整体仍处低温状态，但在政策环(huan)境改善下，市场(chang)活跃度缓慢恢复，预(yu)计3月份成交规模(mo)环比会有(you)所上升，但(dan)基于去年同期高基数(shu)下，成交规模同(tong)比大概率仍(reng)为下降趋势。值(zhi)得注意的是，热点一(yi)二线城市市场恢复(fu)节奏或相对较快(kuai)。
楼市(shi)尚不乐观的同时，房(fang)企融资仍然(ran)受限。在(zai)这样的市场环境(jing)下，房企在投资拿(na)地上继续秉持谨慎(shen)的态度，并通过组(zu)织架构调整提(ti)高管理效能，总之，一切为了下一(yi)个“春天”来(lai)临做准备。
开局承压
据(ju)克而瑞研究院数据，2022年前2月(yue)，各规模房企(qi)的累计销售额继续下(xia)滑，其中累计销(xiao)售额排名11-50名的(de)房企累计销售(shou)额降幅最(zui)大，同比下降47%，排名前10和(he)51-100名的房(fang)企则分别同(tong)比下降42%、38%。
从整体市场来看(kan)，中指院数据显示，2022 年1月，50城商品住宅(zhai)成交面积在2195万平方米左右，同比(bi)下降40.5%，环比下降 29.6%，市场情绪整体(ti)偏低。据初步统(tong)计，2月代表(biao)城市商品(pin)住宅成交面积(ji)降幅仍在四(si)成左右。
对于2月的(de)销售表现，申万宏源分析(xi)师指出，主(zhu)要源于几个方面(mian)：1、尽管需求端(duan)政策有所放松(song)，但力度(du)仍较小，市场持续(xu)走弱半年后(hou)市场预期悲(bei)观、需求偏弱(ruo)；2、行业资金进一(yi)步紧张导致房企(qi)持续降价(jia)；3、房地产税试(shi)点预期导致市场观(guan)望情绪加大(da)等。
此外，市场供应(ying)明显放缓也是销(xiao)售表现不佳的重要(yao)原因。据中指(zhi)院初步统(tong)计，2022年1月，20城(cheng)商品住宅新(xin)批上市面积约 1180万(wan)平方米，同比下降超三成(cheng)，环比下降(jiang)超四成。部分(fen)城市受疫情及市场下(xia)行影响，供应明显放(fang)缓。2月新(xin)批上市规模(mo)延续下行趋势，同比(bi)降幅达五(wu)成。
销售不乐观的同(tong)时，大部分房(fang)企的融资依然受限(xian)。克而瑞研究中(zhong)心指出，1-2月行业典型(xing)房企的发债并没有(you)迎来明显改观，同比远低于历(li)史同期。同时，从(cong)今年以来(lai)的房企融(rong)资结构来看(kan)，当前新发(fa)债企业仍以(yi)国资队为主、辅以少(shao)部分优秀的民(min)营房企，国企央企的发债总量(liang)占到近5成。
另据中(zhong)指院数据，2月房企(qi)信用债发行规(gui)模为250.2亿元(yuan)，环比下降16.38%，同比下降7.92%；海(hai)外债发行规(gui)模为15.8 亿元(yuan)，环比下降 83.46%，同比下降 94.57%。
从融资成本(ben)来看，信用债(zhai)平均利率(lu)为3.59%，环比增(zeng)长0.21个百分点，同比下降1.25 个百分点；海外债平均(jun)利率为 6.95%，环比增长1.39 个百分(fen)点， 同(tong)比增长1.37个百分点。
克而瑞研(yan)究中心认为，目前(qian)房企违约案(an)例仍有发生，金融(rong)机构的白(bai)名单也主要针(zhen)对国资企(qi)业以及部分优秀的民(min)企，短期(qi)内大部分(fen)企业的偿债压(ya)力难言改善。
在此(ci)背景下，房企在拿(na)地上仍然十(shi)分谨慎。据中指院数(shu)据， 1-2月，TOP100企业拿(na)地总额1440.9亿元，同比下(xia)降62.7%；50家代表房(fang)企招拍挂权益(yi)金额占比均值为79.4%，较同期降(jiang)低3.6个百分点，企业倾向(xiang)合作拿地(di)。
与此(ci)同时，房企组织架(jia)构调整在(zai)2月份逐渐进入(ru)常态化和密集(ji)调整阶段(duan)。
中指研究(jiu)院企业事(shi)业部研究主管彭(peng)澧丽称，一方面(mian)，房企通过组织架构(gou)调整，进行区(qu)域整合，提(ti)升企业经(jing)营效率和效(xiao)益；另一方(fang)面，高层管理岗位(wei)的调整有助(zhu)于优化企业的(de)组织能力和(he)管理模式。
政策密(mi)集放松
公开信(xin)息显示，全国性商(shang)品房预售资金监督(du)管理办法已于2月初制定出台，新(xin)管理办法(fa)将明确预售资金监管(guan)的基本标准，实(shi)行“重点额(e)度管理”，由(you)市县级城乡建设部门(men)根据工程造价(jia)合同等核定，能确保项目(mu)竣工所需的资金(jin)额度，当账户内(nei)资金达到监管额度(du)后，超出(chu)额度的资金可(ke)以由房企提(ti)取自由使用。
对于新政(zheng)出台的目的，克(ke)而瑞研究中(zhong)心认为，首要目标(biao)是保交付(fu)、维护消费者权(quan)益，其次意在纠(jiu)偏，对于(yu)此前预售资(zi)金过度监管(guan)“一刀切”的城市(shi)而言，短期内将在一(yi)定程度上缓解企业(ye)的资金周转压力(li)。
不(bu)过在孟新(xin)增看来，全国(guo)性的监管(guan)指导意见出台，虽然(ran)有利于对当前过度监(jian)管的政策进行纠(jiu)偏，但去年(nian)下半年以来部(bu)分房企违(wei)约导致地(di)方政府对房企(qi)的信任度明显(xian)减弱，因城(cheng)施策下，本次政策(ce)出台对监管资金释放(fang)的额度或有限。
为了(le)稳定并引导市(shi)场恢复信心，地方政府也开始密(mi)集放松需求端调控政(zheng)策。
据中指(zhi)数据监测，自 2022年以来(lai)，全国已有超40个城市从降首付比(bi)例、加大(da)引才力度、发(fa)放购房补贴、提高(gao)公积金贷款额(e)度等方面放松(song)房地产调控政策。
孟新增表示(shi)，需求端政策调整力(li)度加大，有利于缓(huan)和市场情(qing)绪，促进(jin)合理住房(fang)需求释放。“地方因城施(shi)策落实中央政策导向(xiang)，释放合理住(zhu)房需求，全国两会后(hou)，预计将迎(ying)来更多城市政策调(diao)整。”
不过，克而瑞研(yan)究中心也指(zhi)出，短期(qi)内行业政策调控(kong)的主基调不会(hui)改变，房地产(chan)市场依旧面临较(jiao)大的下行压(ya)力，行业(ye)整体销售规模仍(reng)将保持稳中有降(jiang)的态势。
前不久国(guo)新办举行的推动(dong)住房和城乡建(jian)设高质量(liang)发展发布会上，住建部副(fu)部长倪虹(hong)强调，关于2022年的(de)总体考虑，还是(shi)毫不动摇地坚持“房(fang)子是用来住的、不是(shi)用来炒的(de)”定位，不把房地(di)产作为短期(qi)刺激经济的工具和(he)手段，加(jia)强预期引导，因城施(shi)策促进房地(di)产业良性循(xun)环和健康发展。
展望(wang)3月，克而瑞研究(jiu)中心认为，成(cheng)交整体提升幅(fu)度有限，各城市市场(chang)将持续分化，理想情况(kuang)下，随着市场(chang)信心逐渐恢复(fu)，上半年(nian)核心一、二线城(cheng)市市场或(huo)将率先企稳回(hui)升，下半年弱二(er)线及强三线城市(shi)或将轮动复苏(su)。
接下(xia)来，三四月份的(de)市场能否回(hui)暖尚有待(dai)观望。
