“内(nei)地市场目前占我(wo)们总租赁收(shou)入的67%，并会继续上(shang)升。”仅靠租赁(lin)收入便实现2021年扭亏为盈的恒隆(long)集团（00010.HK），近日又公(gong)布了其董事长陈启(qi)宗的《致股东函(han)》。
3月21日，陈启宗在《致股(gu)东函》中(zhong)表示，在年内(nei)并无物业销售收入(ru)入账的前提(ti)下，2021年(nian)集团总租赁收入却创(chuang)下新高，是公司(si)史上首次突破(po)100亿元（港(gang)币，下同），达(da)109.19亿元，预计未(wei)来集团总(zong)租赁收入也(ye)会维持在100亿元以上。
根据恒隆集团3月(yue)21日公布的2021年财报显示，公(gong)司在2021年1月1日(ri)-2021年12月(yue)31日实现营业收入(ru)109.19亿元，同比增长(chang)14.62%，归(gui)属母公司净利润25.89亿元，同比扭亏为(wei)盈，上年同期亏损(sun)15.41亿元(yuan)，基本每股收益为(wei)1.90元。
另(ling)据恒隆地产（00101.HK）年报，在(zai)2021年恒隆总(zong)物业租赁(lin)收入中，其中内地市(shi)场占比达到67%，即69亿元，同比增(zeng)长31%；而香港(gang)市场仅为(wei)34亿元，同比(bi)下跌7%。
针对内地(di)市场收入增涨(zhang)，陈启宗分析，主要(yao)得益于高(gao)端购物商场的租赁收(shou)入进一步增加。“2021年，我们(men)的高端购物商场(chang)租赁收入上升30%，而租(zu)户销售额(e)则攀升55%。” 陈启宗表(biao)示，内地奢侈品市(shi)场较为蓬勃，未来(lai)内地市场占比还(hai)会继续上升。
经(jing)过去年一(yi)整年在内(nei)地市场的(de)考察，恒(heng)隆集团副董事长陈文(wen)博认为，中国的国产(chan)高端品牌(pai)已经渐渐崛起，产品(pin)质量极为(wei)上乘，正逐步夺取(qu)欧美同行的市场份额(e)，恒隆也会随之而受(shou)益。数据显(xian)示，在疫情前内地民(min)众的奢侈(chi)品消费中(zhong)，内市场只占约30%，其余(yu)70%则多(duo)在中国香港(gang)、伦敦、巴黎和其他(ta)国际市场。
贝恩公(gong)司发布的《2021年中国奢侈品市(shi)场报告》也指出(chu)，由于疫(yi)情出境受限，大(da)部分中国消费者(zhe)选择在境(jing)内购买奢侈品。得(de)益于此，继2020年取得(de)48%的增长之后(hou)，中国个人奢侈品(pin)市场2021年全年(nian)或将实现36%的(de)增长，达到近4710亿元人民币。
这已是恒隆进(jin)军内地商业地产市(shi)场的第30年。过(guo)去一年，若不计算去(qu)年3月开业的(de)武汉恒隆广场，恒隆(long)在内地的(de)6座高端购物商场(chang)的租赁收入增长介乎(hu)12%-47%之间，平均升幅(fu)为25%，3座(zuo)次高端购(gou)物商场增长了2%。
在陈启(qi)宗看来，去年表现最好的两(liang)座购物商场为(wei)无锡恒隆(long)广场和昆明恒隆(long)广场，升(sheng)幅分别达40%和47%。此外，上海的(de)两座旗舰购(gou)物商场也(ye)继续表现出色(se)，上海恒(heng)隆广场和上海港汇(hui)恒隆广场(chang)的租赁收入分别增长(chang)25%和18%。
其中，上(shang)海恒隆广场(chang)去年的销(xiao)售额是集团(tuan)所有香港商场总(zong)和的2.7倍。而除上(shang)海外，恒(heng)隆在无锡和(he)昆明两个商(shang)场销售总和(he)也已超过香港。
具体来(lai)看昆明恒隆广(guang)场，2021年(nian)商场收入为2.69亿元，较(jiao)2020年增长47%，增幅位于各恒(heng)隆商场之首(shou)。截至2021年年(nian)底，商铺出租率从2020年的91%涨至97%，几乎(hu)达到满铺。此外(wai)，办公楼部分也表(biao)现突出。2021年(nian)实现收入0.81亿(yi)元，较2020年(nian)增长119%，年末出租(zu)率也升至71%。
去年3月新开(kai)的武汉恒隆广场(chang)同样增长强劲，陈(chen)启宗预计，两年内武(wu)汉恒隆广场或将超(chao)越无锡、昆明，成为(wei)上海以外销(xiao)售额最高的商场。不(bu)到10个月，武汉恒(heng)隆广场的租户销(xiao)售额就接(jie)近人民币10亿元，表现超出预期。
因此，陈启宗在(zai)函中也对昆明、武汉的两商场给出了(le)高度评价，“昆(kun)明恒隆广场和(he)武汉恒隆广场现(xian)在都成为龙头了(le)，就如当(dang)初的上海恒(heng)隆广场一样。”
也正是基于良好的(de)业绩表现，陈启宗认(ren)为，高端购物(wu)商场是唯一值得做的(de)业务类型。接下(xia)来，恒隆(long)将继续坚定不移，且致力把次(ci)高端物业(ye)升级至高(gao)端，如大连(lian)恒隆广场(chang)。
至于具(ju)体发展策略，集团主要有两点(dian)，即只发展有望成为(wei)所在城市(shi)的龙头高端购(gou)物商场，最好能(neng)一开业便(bian)做到；若有次高端物(wu)业受某种原因所限，开业时未能成为(wei)高端购物商场，也需尽快提升该物业(ye)档次。
对(dui)于恒隆集团在内地市(shi)场表现越发强劲，而(er)同时部分(fen)内地房地产(chan)发展商出现财务违约(yue)是否会影响恒隆(long)业务的情况(kuang)，陈启宗给了否(fou)定回答。
陈启宗表(biao)示，恒隆的业务性质(zhi)不同，定位是高端(duan)商业综合(he)大楼的发(fa)展商和管理者。此外(wai)，与上述开发商(shang)建楼是为出售(shou)不一样，恒隆(long)是选择持有(you)。而且，多数(shu)房地产开发商致(zhi)力于追求规模和(he)速度，恒隆的策略则(ze)是讲求质素和耐(nai)性。
不仅如此，恒隆也会(hui)维持低负(fu)债率。陈启宗在函中(zhong)说道，“本公司维持(chi)相对低的杠(gang)杆比率，净负债率(lu)少于25%。我们的(de)债项总额，包(bao)括可用信(xin)贷额度中，有30%获归类为可持续金(jin)融。未来数(shu)年，本人预(yu)期年均资本支出(chu)为港币30亿至40亿。现有的可(ke)用信贷额度(du)及物业销售(shou)收入足以应付(fu)有余。任何土地购(gou)置将在此预期的资(zi)本支出之外。”
再(zai)回到香港市(shi)场，陈启宗(zong)相信，香港的租(zu)赁业务因(yin)疫情所受的打击应(ying)该已成过(guo)去。虽去(qu)年全年收入仍较2020年下降(jiang)7%，但在下半年零(ling)售租金与上年度同期(qi)相比已持平，预(yu)计2022年情况(kuang)会再略有改善。
不(bu)过，他也坦言，接(jie)下来恒隆在香港(gang)只有在时机和价格都(dou)非常吸引(yin)时才会购置土地。而且，即使是购(gou)置土地，也(ye)是为了兴建住宅，尤(you)其是豪宅市场。“本(ben)港的低税率，以(yi)及本地社会(hui)的许多其他方(fang)面，对内地的(de)富人仍很具吸引力。”
公开资料(liao)显示，恒隆集(ji)团有限公司是一家主(zhu)要从事租赁(lin)物业的投资(zi)控股公司(si)。公司及其(qi)子公司通(tong)过三大分部(bu)运营。即内(nei)地物业租(zu)赁分部、香港物业(ye)租赁分部和物业销售(shou)分部。其中，物业(ye)销售分部主要是在(zai)香港从事发展及销(xiao)售香港住宅。
在内地，恒隆(long)目前的业务(wu)版图已覆(fu)盖9个主(zhu)流一二线(xian)城市。
