3月31日，万(wan)科集团（000002.SZ）召开2021年业(ye)绩发布会，万(wan)科董事会主席郁亮在(zai)会上，向52万(wan)名股东致(zhi)歉：“2021年业绩(ji)表现不好，让股(gu)东失望了，在这(zhe)里我向广大投(tou)资者、利益相关(guan)方表示诚挚的歉意(yi)”。
在(zai)会上，郁亮也罕见(jian)地多次使用“反思(si)与检讨”字眼，这都源自万科(ke)31年来的(de)第三次利(li)润下滑。虽然，其中(zhong)包含了行业大势，但对数年来在地产江(jiang)湖始终被奉为“一哥”的万科(ke)，大家总是饱含更(geng)多期待。
本(ben)次道歉也引发了(le)舆论的广(guang)泛关注，大(da)家对万科此举众说(shuo)纷纭，有人认为(wei)万科可能借(jie)行业下行进行(xing)“利润洗澡”；有人认为这(zhe)不过是一场“危机(ji)公关”，用(yong)来堵住黑子的嘴；还有人认(ren)为万科的道歉是在“贩卖焦虑”，毕竟万科基本(ben)面依然良好。
“利润洗澡”真的有必(bi)要吗？
2021年年(nian)报数据显示，万科(ke)实现合同(tong)销售金额6277.8亿元，营(ying)业收入4528.0亿元，归属于(yu)上市公司(si)股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%，归母净利(li)润下滑幅(fu)度超过净利润跌幅(fu)9.95个百分点，这(zhe)主要是由于万(wan)科少数股东权(quan)益占比高(gao)于行业平均水平(ping)，已达到40.8%，正在侵蚀归母(mu)公司净利润。
此外，更值得注意(yi)的是，从季度视角来(lai)看，万科2021年(nian)四个季度分别实现(xian)归母净利润分别(bie)为12.92亿元、110.5亿元、166.9亿元、225.2亿元，同(tong)比变动频率为3.44%、-11.68%、-15.98%、-45.75%，净利润(run)为25.07亿元、161.7亿元、246亿元、380.7亿元，同(tong)比变动率为3.17%、-13.20%、-18.19%、-35.80%，第四(si)季度利润大(da)幅下降，从单季净利(li)的发生额来(lai)看，同比变动甚至达(da)到-73.05%。
在业(ye)绩发布会上，广(guang)发证券也就此向公司(si)高层提问，质(zhi)疑万科存在“业绩洗(xi)澡”的可能。
对(dui)此，万科总(zong)裁祝九胜做出三点(dian)解释：第一(yi)是结算时间(jian)分布，四季度(du)占40%，结算当中(zhong)的权益比例下降了(le)5个多点；第(di)二，投资收益基本会(hui)在四季度进行(xing)盘账，部分投资(zi)业务出现收益下(xia)滑，比如(ru)对贝壳的(de)投资；第三是计提(ti)方面的影(ying)响，四季度市场明(ming)显下行，公司对(dui)一些项目进(jin)行了计提。
其(qi)实，万科(ke)净利下滑本(ben)质上是受到毛利的影(ying)响。数据显示，2021年万科毛利为723亿元，同比减少(shao)176亿元(yuan)；毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点；扣除营业(ye)税金及附(fu)加后的整体毛(mao)利率，同(tong)比下降5.6个百分点，毛利总额(e)同比减少(shao)176亿元(yuan)。
从行业角度(du)来看，虽然近年(nian)来房企毛利率下滑已(yi)成共性，但万科(ke)的毛利却并不符(fu)合“资优(you)生”的“人(ren)设”。365财经(jing)的“2021年上(shang)半年50强房企毛(mao)利率排行(xing)榜显示”，前(qian)50强房企平均(jun)毛利率为22.41%，而万(wan)科仅以22.94%的毛(mao)利水平位列34名，处中等偏(pian)下。
实际上，对现在的(de)万科来说，利润(run)洗澡的“票价”很高，而收(shou)益却充满(man)不确定性。业(ye)绩下降后，高(gao)管们的收入(ru)受到严重影响，在(zai)公众普遍认(ren)为地产行业发展前(qian)景充满不确定性的(de)前提下，虚减利润很(hen)可能导致投资(zi)者丧失信心，那就(jiu)更加得不(bu)偿失了。
万科缘何频繁陷(xian)入“焦虑(lu)”？
自各地政府(fu)围绕“房住(zhu)不炒”颁布限价(jia)、集中供(gong)地、三条红线(xian)等多方面调(diao)控政策以来，万(wan)科“金句”频出(chu)，“活下去”、“黑铁时代”、“节衣缩食”无一不(bu)透露着万科(ke)对未来行业(ye)发展的负(fu)向展望，“一直在领跑，从未(wei)被超越”的万(wan)科究竟在焦虑什(shi)么？
这还要从(cong)万科一直引以(yi)为傲的多元(yuan)化道路探索说起(qi)。万科作为行业巨(ju)头，早已(yi)看到公司与地产行(xing)业的发展瓶颈，近十(shi)年间积极探索业(ye)绩增长的“第二曲(qu)线”，涉(she)及万物云、物(wu)流仓储、商(shang)业开发运营、长租公寓(yu)、冰雪、酒店(dian)度假、教育、生猪(zhu)养殖等多个(ge)不同领域，每个领域(yu)都有待攻克的(de)难题，令万科走过很(hen)多弯路，付出成(cheng)本比想象(xiang)中的更多(duo)。
例如在长(chang)租公寓领域，从十九大提出租(zu)购并举，万科表示(shi)非常看好租赁业务的(de)未来，率(lu)先响应，开始在(zai)该行业广泛(fan)布局，但发展(zhan)过程困难(nan)重重。2017年-2019年，万科开启(qi)改造城中村的“万村(cun)计划”，简单来说就(jiu)是以高于市场价(jia)的租金与城中村房东(dong)签订10年-12年的长期租赁(lin)合同，进行(xing)改造和升级后(hou)，由万科长(chang)租公寓品(pin)牌泊寓统一运营(ying)。
计划制定后，万科积极推进，负(fu)责完全计划的团(tuan)队迅速扩张到400多人，签约(yue)房源超过10万间(jian)签约2000多栋房(fang)源，累计超(chao)过10万间。专门做万村计划的万(wan)村发展有限(xian)公司团队也迅速扩展(zhan)到400多人。
但城中(zhong)村整治难度超出万科(ke)预期，在签约、清客(ke)、安全、合规等多方面都要耗(hao)费巨大的精力。原租客与(yu)万村项目也(ye)存在本质上(shang)的利益分歧，品牌溢价和运营(ying)成本的提高综(zong)合作用下房租(zu)翻了两三(san)倍，导致泊寓很(hen)长时间都身处舆论(lun)风波。
2019年7月开始，“万村计(ji)划”相关(guan)业务逐步收缩，万科(ke)主动放弃的(de)坪山、光明房源(yuan)，并对已签约房源(yuan)进行赔付，按照(zhao)每间房每月1000元租金计算，加上三个(ge)月违约金和空置(zhi)期，万科(ke)这笔违约(yue)金至少达到一亿(yi)元。之后(hou)，“万村(cun)计划”被(bei)提及的频率(lu)越来越低，2021年年(nian)报中，这个词则(ze)完全消失了。
郁亮(liang)在今年业(ye)绩会也提及：“如果(guo)没有城中村“二(er)房东”的业务，万(wan)科的长租公寓(yu)业务早就开始可以赚(zuan)钱了。”
此外，冰雪、家装业务(wu)等多条业务线(xian)也均没有(you)获得成功，在投(tou)入大量资(zi)金后，只落得被兼(jian)并的命运(yun)。至2022年年报发布，房产开发仍是万(wan)科的绝对(dui)主业，而其他业务利(li)润指标一片(pian)颓势，营收(shou)下滑、成本上升、毛(mao)利率下降，仍(reng)处于“烧钱”阶段。
股(gu)价上抬“危机公关(guan)”成功
为了挽回投资人的信(xin)任，打破公(gong)司“焦虑”现状，万科定下“止(zhi)跌企稳，稳(wen)中提升”的2022年八字工作任务
郁亮主动承(cheng)担责任，放(fang)弃了2021年度全部奖(jiang)金，税前报酬(chou)仅为154.7万元(yuan)，同比下降87.6%。监(jian)事会主席解冻，董(dong)事、总裁(cai)、首席执行官祝(zhu)九胜，职工代表董(dong)事王海武，职工代表监事阙东(dong)武，执行副总裁、财务负责人韩慧(hui)华，执行副(fu)总裁、首席运营官刘(liu)肖和董事会秘(mi)书朱旭7位董(dong)监高也决定放弃2021年的部(bu)分薪酬，把2021所有税后薪酬(chou)用来增持万科股(gu)份，合计增(zeng)持金额超过(guo)2000万元。
相(xiang)比于其他地产公司哀(ai)嚎声此起彼伏，高管(guan)纷纷“出逃”的情况来看(kan)，万科高管(guan)此举是将个人利益与(yu)公司利益、股东利益深度捆绑(bang)。
与此同时，万科(ke)宣布大额回购，计划(hua)未来三个月内以不(bu)高于18.27元/股回购20亿元-25亿元A股(gu)股份，回购股份(fen)将全部用于出售。坚(jian)持连续三十年(nian)派息，分(fen)红比例拟由(you)35%跃升(sheng)至50%，合计拟派发分红112.8亿(yi)元。
一套组合拳下(xia)来，投资人对(dui)万科充满信心(xin)，股价连(lian)续两天上涨，
总之，房地产行(xing)业已进入(ru)慢增长阶段，即(ji)便是优质龙(long)头企业的想象空间也(ye)有限，万科能否“企稳回升(sheng)”？希望明(ming)年万科可以为大家(jia)交上一份满意的答(da)卷。
