从(cong)“第二支箭”到(dao)“金融十六条”，再到预售资金松绑(bang)，楼市近期被注入“强心剂”。
“金融十六条”对(dui)地产行业(ye)的支持力度空前，是(shi)这一系列政策中影(ying)响面最大的。该政(zheng)策传出后，迅速点燃(ran)了资本市场的情绪(xu)，地产股市、债市(shi)再度迎来(lai)大涨。
据央行和银(yin)保监会于11月11日联合发布的《关(guan)于做好当(dang)前金融支持(chi)房地产市场平稳健康(kang)发展工作(zuo)的通知》，16项金融举措涉及(ji)稳定房地产融(rong)资、做好“保交楼(lou)”金融服务(wu)、保障住房金融消费(fei)者合法权益、做好受困房地产企业(ye)风险处置、阶段性(xing)调整部分金(jin)融管理政策、支持(chi)住房租赁金融等(deng)六个方面。
中指研究院指出(chu)，16项金融举(ju)措的核心(xin)逻辑为：企(qi)业债务展期+支(zhi)持融资稳定市场主体(ti)，“保交(jiao)楼”促进购房者(zhe)信心恢复(fu)，支持个人购(gou)房信贷带动(dong)市场销售恢复。
这些内(nei)容标志着政(zheng)策开始从(cong)“保项目不保(bao)房企”转向“保优(you)质房企”，资金端(duan)的水龙头终于打开，将加快“输血”短期经营(ying)困难的企业，实质(zhi)性扭转房企融资困境(jing)，推动民企恢复经营(ying)“造血”能力，房地产行(xing)业也有望更快地(di)实现平稳(wen)健康发展。
16项举措中(zhong)最受关注主要(yao)为：支持(chi)贷款、信(xin)托等存量融资展期1年；鼓励(li)信托等资(zi)管产品支持房地(di)产合理融(rong)资需求；对于新(xin)发放的配套融资形(xing)成不良的(de)，相关机构和人员(yuan)已尽职的(de)，可予免责(ze)以及延长房地产贷(dai)款集中度管理(li)政策过渡(du)期安排。
国联证券分析师(shi)指出，本次举措(cuo)确立了重要(yao)的风控制度，通(tong)过展期政策以(yi)时间换空间，助力(li)地产行业企稳复苏(su)。
与此同(tong)时，支持民营(ying)企业债券(quan)融资的“第二支(zhi)箭”迅速落地。
此前，11月(yue)1日，交易商协会、房地产业协(xie)会联合中债增进公(gong)司，召集21家民营房企召(zhao)开座谈会，介绍中债增(zeng)进公司支持民营(ying)房企发债融资工作的(de)相关进展，释放出民营房企发(fa)债名单扩容的信号(hao)。
一周后，银行间(jian)市场交易商(shang)协会表示(shi)继续推进并扩(kuo)大民营企业债券融(rong)资支持工具(ju)（“第二(er)支箭”），支持包括(kuo)房地产企业在内的(de)民营企业发(fa)债融资。预计可支持(chi)约2500亿元民营企业(ye)债券融资，后(hou)续可视情(qing)况进一步扩容。
此次支持(chi)融资的政策落地很迅(xun)速。11月10日，银行间市场交(jiao)易商协会受(shou)理龙湖200亿元储架式(shi)注册发行；一天后(hou)，新城控(kong)股发布公告，拟向银(yin)行间交易商协会(hui)申请新增150亿元(yuan)债务融资工具的(de)注册额度。
广东省城(cheng)规院住房政策研究中(zhong)心首席研究员李宇嘉(jia)表示，有(you)国资背景的企业做增(zeng)信，债券(quan)购置，相(xiang)当于信用注入、定向现金流注(zhu)入，市场对风险的担(dan)心可以打消。
16条金融举措(cuo)发布后没几日，监管(guan)层对房企的(de)资金端再次提供(gong)支持。
11月14日(ri)晚间，中(zhong)国银保监会、住房和城乡建设(she)部、人民银行发布(bu)《关于商业(ye)银行出具保函置换(huan)预售监管资金有(you)关工作的通知》指(zhi)出，监管账户内(nei)资金达到住(zhu)房和城乡建(jian)设部门规定的监管(guan)额度后，房地产企(qi)业可向商业银行(xing)申请出具(ju)保函置换(huan)监管额度内资金(jin)。
这意味(wei)着，房企(qi)可以通过保(bao)函提取预售资金(jin)，从而改善企业的(de)流动性。
中(zhong)银证券房(fang)地产行业首(shou)席分析师夏(xia)亦丰表示，本次为全国性的保(bao)函置换预售监(jian)管资金统一规定，至此形成了信(xin)贷、发债(zhai)、信托、预售资金等(deng)多维度的房(fang)企融资端支持政策(ce)，多方位解决短(duan)期内房企面临的流(liu)动性问题。
在政策面(mian)全力促进解决(jue)房企短期现金流压力(li)后，下一(yi)步更重要的是要促进(jin)市场销售(shou)企稳，唯(wei)有企业销售回款(kuan)得到明显改善(shan)，才能使行业真正恢(hui)复平稳发展。
“在当前政策(ce)背景下，对于2023年的预(yu)期都会有系统性的(de)改善。对于销售(shou)和地产投资，我们(men)认为会是一个危机模(mo)式解除后的改变。”国泰君安首席地(di)产首席分析(xi)师地产谢皓宇如(ru)指出。
政策的(de)拐点必然来带市(shi)场的拐点(dian)，虽然还(hai)在缓慢复(fu)苏的过程中，但北上(shang)广深四大一线城市的(de)市场表现(xian)将成为我们(men)观察政策效果的窗口(kou)。
作为曾(ceng)经四大一线(xian)城市中楼市热度最高(gao)的城市，深圳(chou)是全国楼(lou)市风向标。亿翰(han)智库指出(chu)，尽管目前深(shen)圳成交量(liang)处于几年来的(de)低位，但(dan)放眼湾区，深圳的(de)市场成、去化仍位(wei)于前列。
中(zhong)原地产数据显(xian)示，今年9月、10月，深(shen)圳新房成交量已出(chu)现回弹，9月的成(cheng)交数量达到过去的(de)10个月中最高的(de)3614套，超过了(le)今年1月的成交(jiao)；10月相比9月(yue)略有下滑，成交3328套，但在今年来(lai)看也是表现比较好(hao)的一个月(yue)，还出现了(le)两个“日光盘”。
头部房企在(zai)深圳市场中(zhong)的表现更为坚挺。克而瑞数据(ju)显示，2022年1-10月，深圳(chou)TOP20房企(qi)流量销售金额达2327.01亿(yi)元，同比仅下滑2%。
与其它(ta)全国市场基本(ben)一样，深圳(chou)销售排名靠前的(de)也多是央(yang)国企以及有央国企背(bei)景的优质房企(qi)，如华润置地、万(wan)科、金地、深铁置(zhi)业等，这些(xie)企业凭借经营(ying)稳健、市场信誉(yu)高等优势，积极发力加大(da)销售，顶住(zhu)了今年以来(lai)的市场压力。
其中华(hua)润置地累计流量业(ye)绩达403.72亿元，是销(xiao)售金额唯一超(chao)过400亿的(de)房企，累计金(jin)额相较于去年(nian)同期上涨(zhang)17%；其(qi)它TOP10房企基(ji)本是一百多亿的销(xiao)售额，其(qi)中万科达到(dao)116.63亿元。
很显然，在(zai)当前的市场(chang)环境下，购房者更关注房企的(de)稳健程度(du)以及抗风险能(neng)力。
万科(ke)董事会主席郁亮(liang)曾表示，这么多年(nian)来，万科一直坚持“尊重常识、敬畏市场(chang)”。市场有(you)高有低，要有敬畏之(zhi)心，没有做不(bu)完的生意(yi)，只有做不(bu)好的生意，能力最重要，能力比规模更重(zhong)要，不贪婪，市(shi)场不好的时候也不(bu)要恐惧。
之所以这(zhe)样判断，是因为郁(yu)亮认为，中国房(fang)地产市场始终是规模(mo)巨大的单(dan)一产品市场，规模(mo)还是超过十(shi)万亿元量级，不可能(neng)说没有就(jiu)没有。
对于未来(lai)市场的走(zou)势，郁亮今年多(duo)次对外发表观(guan)点称：从短期(qi)来看，市(shi)场已经筑(zhu)底，但恢(hui)复是一个缓慢和温和(he)的过程。他认为市场(chang)收缩过了头，反而会积蓄自发修复(fu)的动能，要相(xiang)信居民追求美(mei)好生活、改善居住条件的(de)力量。
从土地市场(chang)来看，这些(xie)稳健型房企成为主(zhu)角，逆势拿下(xia)一批优质(zhi)、低价地块。
以(yi)万科为例(li)，今年其多次参(can)与深圳集中供地的(de)竞拍，在首(shou)批拍地中联合(he)深圳人才安居集团(tuan)以以70.51亿(yi)元+配建2.6万平方米配建拿(na)下宝安一宗(zong)地块。
大(da)本营深圳一直(zhi)是万科的重要粮仓(cang)，但相较于(yu)招拍挂，城(cheng)市更新是万科在深(shen)圳更重要的增储渠(qu)道。万科发(fa)布数据显(xian)示，万科在(zai)深圳共计有(you)25个城市更新项(xiang)目，总计容(rong)面积约为1878万(wan)平方米，预计总投额(e)达635亿元。
随着楼市的复苏，这些土储将为(wei)万科释放更大(da)的价值。
