来源 海西商(shang)界（haixishangjie）
作者 A Dolphin
烧光现金流、高额负债、欠(qian)薪欠款、楼盘烂尾、总部办公楼因欠(qian)租被查封，曾经的房(fang)地产第一股“泰禾集团(tuan)”，摇摇欲坠。
负面消息缠身之际，2021年4月28日，泰禾(he)集团董事长黄其森宣(xuan)布，“泰禾全面进入复工复(fu)产复销”。一时之间，关于(yu)泰禾要二次创业(ye)的消息传开，呈现一派未(wei)来可期的景象。
但“希望的光”才亮(liang)了2天。4月30日，上(shang)市公司年报披露期的最后一天，泰禾(he)集团交出一份姗姗来迟的年报(bao)和一季报。
年报不仅没有为泰禾复工(gong)的决心输血，反而(er)激起一轮新的“指责(ze)”。其年报被全国业主质疑“财务(wu)造假”，称项目完工率的(de)数据与实际严重不符。
而这(zhe)只是一面，泰禾集团年报最大的负面是(shi)，会计事务所对年(nian)报出具的“保留(liu)意见”。也就是说，会计师(shi)事务所认为财务报(bao)表上列报的某些内容有问题(ti)，这也是判断上市(shi)公司是否财务造(zao)假的重要信号之一。
好事不见效，坏事一(yi)箩筐。谁承想，网红地产(chan)商会沦落至此？
泰禾集团创始人黄其森，是个天(tian)才少年。
1980年，年仅15岁的黄其森就考上了(le)福州大学建筑系，此后又攻读(du)经济学研究生。年少成材的黄其(qi)森，毕业后选择进体制，在建设(she)银行福建分行做了8年(nian)。
上世纪90年代，中国掀(xian)起“下海”潮，仅1992年辞职经(jing)商的公务员就高达12万。这一时期，也是中国(guo)盖房开矿的浪潮(chao)，俗称“房地产热”。
在这(zhe)样的背景下，建筑系出身的(de)黄其森也放弃了铁饭碗，一头扎进房(fang)地产行业，在福建创立泰禾(he)集团。这一年，是1996年。
虽然无人知(zhi)晓黄其森的第一桶金来自何处(chu)，但不妨碍他后来成为"最能体现(xian)闽系房地产商狼性(xing)"的企业家，风光无限。
立足(zu)福建的泰禾，在黄其森的手下很快就(jiu)崭露头角。但黄其森并不就(jiu)此满足。2002年初，黄其(qi)森率领泰禾团队“挥师北上”，进北京开发“运河岸(an)上的院子”。
中式风格的“院子”，虽然与当下流行的欧美建筑审(shen)美相驳，但却因为“精致”和“特色(se)”，在北京一炮而红，卖出(chu)3亿、甚至5亿的单(dan)栋总价。泰禾集团(tuan)顺利成为地产新星。
2007年，黄其森开始(shi)计划上市，将重(zhong)心转移到资本市场的战略构建。三年后(hou)，泰禾成功借壳上市(shi)，成为国内“地(di)产第一股”。
8年的银行从业经(jing)历，使得他极其擅长利用“资金杠杆”，而资本的操(cao)作也让泰禾实现了快速扩张。
利用上市后的资本池做支(zhi)撑，黄其森不断买地、买(mai)地、再买地，以福建、北(bei)京为据点，在全国疯狂布局。到了(le)2017年，泰禾规模较4年(nian)前上涨近10倍，成功迈进(jin)千亿俱乐部。
售(shou)价千万、上亿元的院子，不仅让泰(tai)禾集团挤进中国房企的(de)前列，也给他带来了上(shang)百亿的财富以及“福建地(di)王”的名号。
地产(chan)扩张，需要巨额的资金。黄其(qi)森买地的背后，是“高杠杆”资(zi)本操作，这是房企的一贯手法。但(dan)高杠杆一旦玩起来(lai)，想要停手并不容易。
2017年，黄其森称，要再(zai)借一千亿来扩张。回顾泰禾拿地(di) 历史 会发现，泰禾买地成本高昂，还多次拍下“地王”，这一行为曾多次引来同行侧目。
“2000亿”宣(xuan)言才放出不久，市场就开(kai)始传出泰禾资金链断裂的消息。实际(ji)上，为加快扩张步伐，泰禾(he)不惜”债台高筑“，负债率居高不(bu)下。
房地产作为一个高投入的行业，借款(kuan)买地建房，通过卖房回款。然而(er)，近2年，一、二线城(cheng)市房子限售、限价、限购，让主打“高(gao)级”的泰禾房子销(xiao)售速度下降。
结果显而易见，现金减少远大(da)于现金流入，同时债务几何倍增，资金(jin)承压。数据显示，2013-2019年，泰禾集团净负债率没有低(di)于240%以下。
实际上，在泰禾加高(gao)杠杆的同时，中国对房企政策已经开(kai)始收紧，各大房地产商已经紧急降杠(gang)杆。万达卖资产，转型轻商业(ye)，连同样激进的闽系房企阳光(guang)城也紧急刹车。
而黄其森似乎“浑然不觉”。据了(le)解，早在2017年，泰(tai)禾CFO就建议要开始降杠杆了。但(dan)黄其森不甚在意，为反驳还喊出了(le)“借一千亿扩张”的宣言。
到了2020年，疫情之下，房子卖不出去(qu)，又没有资金拿(na)新的地，泰禾集团“崩”了，颇有“大厦将(jiang)倾”的景象。
2020年7月6日，泰禾集团首次(ci)发生公募债券违(wei)约，让泰禾集团债务危局正(zheng)式公之于众。随后(hou)这一年，负面消息不断(duan)，泰禾集团股价屡创新低。
据2020年财报显示(shi)，泰禾每股收益为(wei)-2.01元，同比(bi)下降1171.88%。报告还(hai)指出，泰禾集团(tuan)目前总负债已达1967.66亿元。与此同时，泰禾集团(tuan)最新借款纠纷案也尘埃落定，40多(duo)亿的判罚让其总负债直接(jie)超过2000亿元。
债务危(wei)机之下，泰禾也不是静待(dai)结局毫无作为。相反，黄(huang)其森很着急。除了开源(yuan)节流，他到处周转，拉投资，寻求(qiu)帮助。
泰禾也不断(duan)卖子公司来回血，但面对(dui)千亿债务，这些也只是微乎其微。难(nan)以喘息之时，泰禾盼来了“救星”——万科。
双方宣布万科拟(ni)以24.26亿元入股泰禾，成为第二(er)大股东。据业内人士(shi)所言，万科的入场(chang)，与其说是输血(xue)，不如说是站台。在泰禾股吧里(li)，也有不少股民表示，自己是因为万科的加入(ru)，才购买了泰禾的股(gu)票。
然而(er)合作并不顺利。从2020年7月协议落定至今，都没有实质进展。4.6万股民没有(you)等来平仓，反而(er)是股价大跌了六成。
实际上，万(wan)科高管也曾公开表示，与泰禾的(de)合作只是帮助，不会拖(tuo)累自己。因此，有股民直言：“万(wan)科不是来救泰禾的，而是搞死泰禾的”。
如今，摆在泰(tai)禾面前的，是要努(nu)力“活下去”。
泰禾：与万科股权转让协议条款未全(quan)部满足，万科无意终止协议
9月29日晚间，泰禾集团（000732.SZ）公告，和万科此(ci)前签署的协议中部分条款尚未完全(quan)满足，万科目前无意单方面终(zhong)止协议。
公告称，泰禾集团收到控(kong)股股东泰禾投资集团有限公司(以下简(jian)称“泰禾投资”)、公司实际控制人黄其森与海南万益管(guan)理服务有限公司(以下简称“海南万益”)共同函告。截(jie)至目前，泰禾投资、黄其森先生与海(hai)南万益一致确认《股份转让框(kuang)架协议》(以下(xia)简称“上述协议”)第4.1条约(yue)定的条件尚未全部满足(包括(kuo)但不限于公司与债(zhai)权人的债务重组方案仍在继续协(xie)商，部分债权人还需要时间完成(cheng)内部审批等)，海南万益目前无意单方(fang)面终止上述协议。
本(ben)次股份转让最终能(neng)否达成取决于上述协议相关先决条件能(neng)否满足，存在不确定性，敬请广(guang)大投资者注意投资风险。
按照万科和泰禾在7月30日签署的《股份(fen)转让框架协议》，泰禾投资拟将其持(chi)有的公司19.9%股(gu)份转让给万科旗下海南(nan)万益，转让价款合计为24.26亿元，支付方式为现金(jin)支付。
但在此(ci)次股份转让框架协议中设置了股(gu)份转让的先决条件：需要泰禾制定债务(wu)重组方案并与债(zhai)权人达成一致，债务重组方案能支持(chi)公司恢复正常经营，能支持公司可持(chi)续经营，并且该债务重组方案(an)的上述作用能得到泰禾(he)投资和海南万益(yi)的一致认可。
按照此前公告，若约定的全部条件在2020年9月30日前未获得满足且未获得万(wan)科方面豁免，万科有权单方(fang)面终止协议。
万科总裁(cai)、首席执行官祝九胜(sheng)曾在万科集团2020年半年报业绩(ji)会上表示，泰禾主要是(shi)资金和融资出现问(wen)题。祝九胜认为，万科参股泰禾最(zui)终能不能做成，取决(jue)于三个要素：第一，泰禾自身(shen)的生存意识，它的(de)求生欲到什么程度(du)；第二，金融机构对泰禾的理解，泰(tai)禾确实是过度负债的，最(zui)后要么集体沉船，要么集体上(shang)岸，目前金融机构的共识也(ye)正在达成的过程；第三，看(kan)福建省政府、金融办，对它下(xia)辖的企业碰到这样(yang)的问题，政府以什么样的姿(zi)态与智慧方案来做应对。
万科集团董事会主席郁亮在(zai)9月25日的南方区域媒(mei)体交流会上谈及泰禾(he)时曾说道，从万科而言(yan)，特别不希望行业出现恶性(xing)事件。关于泰禾，在保护好万科利益的(de)前提下，我们力所能(neng)及的帮助一些面临困难的企业(ye)。
截至(zhi)今日收盘，泰禾集团报4.5元/股，跌幅1.53%。
校对：丁晓
#泰(tai)禾#你挖了太多(duo)的坑泰禾(he)等不来同行的战投
地产大夏
07-15 22:07
关注
最近雪球上关于泰禾争论很激烈，焦点在于泰禾是否能够引进万(wan)科战投。之前我也阐述过万科不(bu)会接盘泰禾，这次我想具体分(fen)析下这背后的原(yuan)因。
万科若要接盘(pan)泰禾，当然是希望在泰禾这以(yi)低价获得超额收益。对于房企来说，收益的核心体现则是(shi)土储的质量。如(ru)果土地储备质量不高，万科(ke)花钱买一堆绣花枕(zhen)头甚至还要帮着擦屁股还(hai)债，在这地惨的年头，以善于经营(ying)闻名的万科定不会争先去当(dang)这个冤大头。之前得以卖身成功的绿城(cheng)、华夏以及今年的福晟，无不依(yi)靠其有优质的土地储备资源获得生(sheng)计。那泰禾号称货值4000亿的优质土地(di)储备，是不是真实存在且优质(zhi)？
我(wo)查阅了泰禾2019年年报和(he)2017年年报，查2017年年报原因在于这是泰禾(he)最后一个拿地的年份。发现今年年报用了一个新的名词——累(lei)计土地储备，在这个表格中，列明了泰禾统计口径的剩余可开发(fa)建筑面积为1011.50万方，按照4000亿(yi)的货值推算，这单位售(shou)价将近4万。而已知(zhi)泰禾现存待开发项目中，能卖出超高价(jia)格的只剩下深圳宝安项(xiang)目（深圳院子）未开发土地(di)，地价8万。那么其余剩下的全国土储(chu)，单位售价也至少得奔着4万卖。
剩余土(tu)储，是否还能继续(xu)开发，并且卖到4万均价？
2017年是泰禾拿地最多的(de)一年，也是拿地的最后(hou)一年，因此当年公布的土(tu)储有一定参考意义，该清单基(ji)本涵盖了泰禾大部分土储情况，当然(ran)仍有部分土储没有涵盖(gai)，请各位谅解。我以(yi)2017年年报标注的新增土储(chu)为例，结合泰禾的公告数据对2017年新增土储进行分析(xi)，希望可以透过这一(yi)年项目，让大家大致(zhi)了解泰禾的土储情况。
鼓山院子：
仍为泰(tai)禾控股，计容4.71万方，从投资进展判断仍处(chu)于项目很前期的状态，目前仍可做(zuo)土储看待。
青云小镇：
持股2.5%，已出(chu)售，不操盘，不计为泰禾土(tu)储。
金水湖项目：
持股40%，已出售，不操盘，不计为泰禾土储，推测(ce)后期股权会出售(shou)。
溪山(shan)院子：
持(chi)股50%，操盘，目前处(chu)于在建状态，投资额已完成85%，视为在建工程。
漳州香(xiang)山湾项目：
持股70%，操盘，计容90.7万方，从投资(zi)进展判断仍处于前期状态，可视作土(tu)储。
漳州角美龙(long)池项目：
持股60%，操盘，计容36.2万方(fang)，投资已基本完(wan)成，处于基本完工状态，不计为泰禾土储。
北京孙河项目：
该项目即为(wei)北京院子二期，持股100%，操盘，目前处于停工烂尾状态。
天津朗诗项目(mu)：
本项(xiang)目即为津海院子(zi)，目前已基本确定朗诗收购该(gai)项目股权，泰禾不再操盘，不计为(wei)泰禾土储。
崇礼项目：
目前(qian)已不在报表中体现。
石门院子：
持股100%，操盘(pan)，计容13.7万方，根基(ji)投资进展判断该项目处(chu)于中前期阶段，可视作土储。
奉贤(xian)海湾项目：
持股100%，操盘，计容9.3万(wan)方，已正式销售，不计为泰禾土储。
南京江宁院子：
持股100%，操盘，计容59.15万方，2019年报表不体现，该项目因区域规划(hua)问题无法开工，视作泰禾土储。
鹿(lu)山院子：
持(chi)股100%，操盘，计容103.71万方，目前正(zheng)与原业主产生官司，就退地问题进行上(shang)诉，未退地前暂认定为泰(tai)禾土储。
句容金尊府(fu)：
持股100%，操盘，计容29.2万方，已完成投资进度(du)87%，已销售，不视作泰禾土储。
太仓院子：
持股51%，计容15.8万方，实际该项目已出(chu)售给华发，并目前由华发操(cao)盘，且已预售，不视作泰禾(he)土储。
昆山项(xiang)目：
持股80%，计容约50万方（该项目需补地价完成增容）目前该项目处于前期(qi)阶段，可视作泰禾土储，世茂(mao)拥有优先购买权。
句容同康医院：已出(chu)售。
青山院(yuan)子：
已与蒋村项目(mu)搭配出售。
大城小院：
持(chi)股70%，计容25.3万方，在售(shou)中，部分开发，可部分(fen)记为泰禾土储。
武汉金沙半岛项目：
已不出现(xian)在报表中。
广州增城(cheng)项目：
持(chi)股20%，不操盘，预计后期会出(chu)售股权，不计为土储。
惠阳金尊府：
持股100%，操盘，计容12.5万方，从投资进展看该项(xiang)目处于前期阶段(duan)，可记为泰禾土储。
泰禾崇文府：
持股100%，操盘，计容4.9万方，投资进(jin)展77%，处于建设(she)后期，在售，不计(ji)为土储。
深圳院子：
持股100%，操盘，计容9.2万方，5.8万方即将开盘，3.4万方地块地价8万仍然被套未动(dong)工，可视作土储。
任(ren)庄项目：
已不出现(xian)在报表中。
上街(jie)项目：
持(chi)股80%，操盘，计容面积57.5万方，从投资进展上看仍(reng)处于中前期阶段，可视作土储。
汉峪项目：
持股51%，操(cao)盘，计容面积22.7万方，目前已处于(yu)后期阶段，投资进展为69%，在售，不视作土储。
综上，按照“泰禾能够自由(you)支配的土地”来判断泰禾(he)土储，乐观估计规模在(zai)420万方左右。但这420万方(fang)中，既有像鹿山(shan)项目因为规划问题要与(yu)原业主打官司退地的103万方(fang)，也有青龙湖这种59万方因规划(hua)无法开工的项目，市场明显供大于(yu)求的漳州90.7万方，也有深圳院子3.4万方地块8万地价无法开盘的窘境……所谓的优质(zhi)土储，指的是在规(gui)划、市场及价格等多方面评估优(you)质的土储项目，泰禾目前持有(you)的屈指可数。其中昆山项(xiang)目较为优质，但是世茂参股，后期预计(ji)会股权收购泰禾的股份；郑州(zhou)项目，郑州近年市场不错(cuo)，保存的大体量的土储还是诱人的(de)；杭州项目，杭州市场(chang)同郑州，杭州项目也算优质。除此之(zhi)外，泰禾持有的其他土储(chu)从项目层面进行收购意义不大。如果项(xiang)目层面不值得收购的项目占绝大部(bu)分，那为什么要整体(ti)收购集团层面股权呢？
还在泰禾的朋友，在殷(yin)切期待战投的同时希望能理性思(si)考，给自己留条后路。
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精彩评论(lun)
牛气冲天oss
在建的1600万，未建1100万，存量(liang)资产物业，酒店等接近300亿。隐形负债只能等战投解开(kai)谜底。
地产大夏(xia)：好的，请补充稍微具体一点的信(xin)息，大概具体到项目，可(ke)供大家一起盘点，因为说实话我现在基(ji)于各种泰禾公告盘点下来(lai)的土储数据跟您说的有不小差距，还请(qing)您补充，争取还原最真(zhen)实的提出而不是宣称的(de)土储。
07-17 07:38
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地产大夏
$泰禾集团(SZ000732)$ $万科A(SZ000002)$ $中国恒大(03333)$ 泰禾没有(you)恒大许老板那样的朋友圈，在这个(ge)节骨眼上真的会很(hen)难过。假如万科真的有心(xin)帮泰禾，难道在不(bu)承担负债，不为泰禾增信的情况下(xia)，连二十几个亿都不愿(yuan)意掏去锁定所谓的“优质(zhi)”土储吗？假如万科真的在政府压力(li)下进入泰禾，一个不给泰...展开
行者鉴真 回复 @地产大夏：你的意(yi)思，是让泰禾卖地给(gei)万科？这才是锁定(ding)优质土地。股权投资，和资产投(tou)资，不是一个概念。投资前，或者重组的战略投资者入股前，都要(yao)打扫干净，人家才进来的。再啰嗦一句，如果对重组进程有概念的(de)话，当下已经接近尾声。一堆文字(zi)，辅之以情绪，谁，都可以说谁，yy。都是水，拧干了，啥也没了。
地产大(da)夏 回复 @PONYkxr：嗯嗯，soho资(zi)产全部在一线核心地段，资产没的说(shuo)，潘为人咋样不做评论，但地产投资逻辑很像李嘉(jia)诚。soho财务造假可(ke)能性低，这方面基本不用担心，担心的(de)点在于大陆的大宗资产(chan)市场行情，可以关注下国家对于持(chi)有型行业的支持力度，以及资产(chan)证券化市场的建设等宏观(guan)角度。我想黑石也是(shi)在等待最合适的时机
地产大夏 回复 @PONYkxr：我只分析(xi)基本面，不偏好推荐(jian)股票。首先黑石可(ke)以说是地产基金中(zhong)最了解中国市场，到目前为止(zhi)做的都很成功。黑石看上了soho的股(gu)票本质是认为soho股价低谷(gu)，资产低估。但今年初黑石暂停了(le)和soho的谈判，背后原因无非可能(neng)在以下几点中寻找：soho要价太高、疫情期间(jian)市场不确定性大、soho的经营（租(zu)赁业务...
钱有股人 回复 @地产大夏：个个以为自己是股(gu)神
阿当哥(ge) 回复 @新赛道-地产(chan)转型：恒大先把自己救活吧(ba)
09-30 00:08
万科再(zai)度回应与泰禾合作进展：不顺利“帮人忙，也不会给自己添(tian)乱。从一开始，万科是否入股泰禾(he)就有严格的前提条(tiao)件，只有在达成全面的债务(wu)重组方案的情况下，万科才(cai)考虑正式入股，目前距离入股(gu)还有相当大的难度。”他说。
祝九胜(sheng)还表示，解锁的钥匙还在于泰禾自(zi)身及相关债权人、利益(yi)方手上，特别是泰禾自身和(he)债权人。
对此，祝九胜回应称，相关公司是(shi)一个操盘公司，不(bu)是接盘公司，是受各方委托具体干活(huo)的，负责项目的具体建造、销售等工(gong)作，它不承担项目的债权、债务关系(xi)。泰禾整体问题的解决还需要(yao)很长时间，但不排除少数项目先行解(jie)套。
他还表示，前段时间相关各方也在讨(tao)论、商议这个事情，成立一个操盘公(gong)司，对少数资源条件比较好、债权(quan)债务的谅解协议(yi)已达成、相关各方都支持的项目，能够先行启动，尝试(shi)通过盘活项目自身资源，以恢复开工与销售的(de)方式来解决一部分问题。当然(ran)，具体的方案还在探讨(tao)的过程中。
2020年7月30日，万科集团和泰禾集团(tuan)签署《股份转让框架协议》，泰禾(he)集团控股股东泰禾投资拟将(jiang)其持有的公司19.9%股份转让(rang)给万科旗下海南万益，转让(rang)价款合计为24.26亿元。
此次股份转让(rang)框架协议中，万科设置了股份转让的(de)先决条件：需要泰禾制(zhi)定债务重组方案并与债权人(ren)达成一致，债务重组方(fang)案能支持公司恢复正常经(jing)营，能支持公司可持续(xu)经营，并且该债务(wu)重组方案的上述作用(yong)能得到泰禾投资和海南万益的一致认可(ke)。(中新经纬APP)
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2022年泰禾破产退市吗2022年泰禾破产退市。泰禾集团发(fa)布声明，有关“泰禾集团宣布破产(chan)，留下一些‘烂尾楼’，被万科接手”、“泰禾集团名下共(gong)计五十多个房产项目在(zai)停工中”等内容纯属造谣。
以(yi)上文章内容就是对万科收购泰(tai)禾集团最新消息和万科收购泰禾(he)战投最新消息的介绍(shao)到此就结束了，希望能(neng)够帮助到大家？如果(guo)你还想了解更多(duo)这方面的信息，记得收藏关注本站。
